Een huis kopen in Rotterdam zonder rente: de cijfers voor 2026

Een bestaande koopwoning in Rotterdam kostte in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld € 422.154. Dat is € 67.866 onder het landelijk gemiddelde van € 490.020, en het is het cijfer dat de rest van dit artikel draagt: bij dat bedrag blijft een gemiddelde Rotterdamse woning onder de NHG-grens, terwijl een gemiddelde Nederlandse woning daar juist boven uitkomt. Wie rentevrij wil financieren, loopt daarna tegen twee fiscale obstakels aan die in geen enkele huizenprijs zijn verwerkt.

Wat een huis in Rotterdam kost in 2026

Alle cijfers hieronder komen uit CBS-tabel 85792NED, gebaseerd op de notariële akten van het Kadaster, laatst bijgewerkt op 22 juli 2026. Ze gaan over bestaande koopwoningen die door een particulier zijn gekocht.

Twee dingen vallen op. Rotterdam blijft achter bij de landelijke prijsstijging, in elk recent kwartaal, en sinds 2020 cumulatief met bijna negen procentpunt. En Rotterdam is nog steeds overwegend een huurstad: 35,0% van de woningen is een koopwoning tegen 57,4% landelijk.

Waarom je overal een ander bedrag leest

Zoek op de gemiddelde huizenprijs in Rotterdam en je vindt bedragen die honderdduizenden euro's uit elkaar liggen. Dat komt niet doordat iemand het fout heeft, maar doordat er drie verschillende dingen worden gemeten.

• Welke woningen. Het CBS-gemiddelde van € 422.154 gaat over alle woningtypen samen. Een cijfer dat alleen eengezinswoningen telt, ligt in een stad die voor driekwart uit appartementen bestaat veel hoger.
• Welk moment. Het CBS en het Kadaster meten bij de inschrijving van de akte bij de notaris. De NVM meet bij het tekenen van de koopakte, gemiddeld twee tot drie maanden eerder. In een stijgende markt loopt hetzelfde kwartaal daardoor uiteen.
• Welke waarde. De WOZ-waarde is een belastingtaxatie, geen verkoopprijs, en heeft een waardepeildatum van een jaar eerder.

Voor Rotterdam zelf publiceert de NVM geen apart cijfer: die gegevens gaan over de regio Groot-Rijnmond, vijftien gemeenten samen, met een mediane verkoopprijs van € 467.000 in hetzelfde kwartaal. Dat is een andere meting van een ander gebied, en niet vergelijkbaar met het CBS-gemiddelde.

De prijzen per Rotterdamse wijk

Hier houdt de openbare data op. Verkoopprijzen per Rotterdams gebied worden nergens publiek gepubliceerd: de gemeente stelt ze samen op basis van NVM-cijfers, maar de databank is niet openbaar toegankelijk. Wat wel per gebied bestaat, is de WOZ-waarde.

Lees de tabel daarom als een rangorde, niet als een prijslijst. Het zijn WOZ-waarden uit de Kerncijfers wijken en buurten 2025, met waardepeildatum 1 januari 2024 — ruim twee jaar vóór de verkoopcijfers hierboven. Het aandeel koopwoningen staat ernaast omdat het in een stad die voor 65% uit huur bestaat bepaalt of er überhaupt iets te koop staat.

De spreiding is groot: Hillegersberg-Schiebroek staat op ruim het dubbele van Charlois. En de twee kolommen lopen niet gelijk op. Pernis heeft met 73% het hoogste aandeel koopwoningen van de stad bij een WOZ ver onder het gemiddelde, terwijl Centrum en Kralingen-Crooswijk hoge waarden combineren met een koopaandeel van rond de kwart.

Waarom rentevrij financieren hier anders uitpakt

Tot hier gaat het over de woningmarkt. Vanaf hier over de financiering, en daar veranderen de verhoudingen.

Een rentevrije constructie kent geen rente, en de hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor rente. Daarnaast neemt de financier de woning meestal eerst zelf in eigendom, wat de overdrachtsbelasting een tweede keer kan raken. Wij hebben die twee obstakels apart uitgewerkt, met de wetsartikelen erbij, in wat een halal hypotheek fiscaal kost.

Het effect op wat je in Rotterdam kunt kopen is direct. Bij een toetsinkomen van € 50.000 mag volgens de normen 24,6% van het inkomen naar financieringslasten als de rente aftrekbaar is, en 17,4% als dat niet zo is. Dat is bijna dertig procent minder leenruimte, bij dezelfde woningprijzen als in de tabellen hierboven.

NHG, en waarom het Rotterdamse gemiddelde er net onder valt

De NHG-grens is voor 2026 vastgesteld op € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert, tegen een borgtochtprovisie van 0,4% over de hoofdsom.

Daar zit een cijfer in dat voor Rotterdam gunstig uitpakt. De gemiddelde bestaande koopwoning in de stad kost € 422.154 en blijft daarmee € 47.846 onder de grens. Het landelijk gemiddelde van € 490.020 ligt er € 20.020 bóven. Gemiddeld genomen is een Rotterdamse woning dus nog met NHG te financieren en een gemiddelde Nederlandse woning niet.

Of NHG ook op een rentevrije constructie kan worden verstrekt, is een andere vraag, en daarop bestaat geen publiek antwoord. Wij hebben de Voorwaarden en Normen 2026-1 doorzocht op halal, islamitisch, rentevrij, renteloos, sharia en huurkoop en vonden geen enkele treffer. De voorwaarden gaan uit van een eerste recht van hypotheek en van maandelijkse rente en aflossing. Dat maakt inpassing lastig, maar het is onze gevolgtrekking uit de tekst, geen standpunt van NHG.

Overdrachtsbelasting: wat er in 2026 veranderde

De tarieven staan in artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, en er is dit jaar een tarief bijgekomen dat veel gepubliceerde overzichten nog missen.

• 0% voor een starter: meerderjarig, jonger dan 35, de vrijstelling niet eerder gebruikt, zelf gaan wonen, en de woning niet duurder dan € 555.000.
• 2% als je de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken.
• 8% voor een woning die je niet zelf gaat bewonen. Dit tarief bestond vóór 2026 niet — tot en met 2025 gold hier 10,4%.
• 10,4% voor al het overige.

Bij het gemiddelde Rotterdamse huis van € 422.154 blijft de startersvrijstelling ruimschoots binnen bereik: de grens ligt € 132.846 hoger. Let wel op dat de waarde van de hele woning telt, niet jouw aandeel. Twee kopers onder de 35 die samen een huis van € 600.000 kopen, krijgen niets, ook niet als ieder de helft betaalt.

Opkoopbescherming: geen koopverbod, maar een verhuurverbod

Dit wordt vaak verkeerd weergegeven, dus precies: opkoopbescherming verbiedt je niet om te kopen. Het verbiedt je om de woning de eerste vier jaar na de inschrijving van de akte te verhuren zonder vergunning. De grondslag staat in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014.

Rotterdam past het toe in zestien wijken, op woningen met een WOZ-waarde onder € 470.000 — de WOZ-waarde, niet de koopprijs, dus een woning met een hogere marktwaarde kan er alsnog onder vallen. De gemeente heeft die grens voor 2026 gelijkgetrokken met de NHG-grens en indexeert hem jaarlijks.

De zestien wijken zijn Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek en Tarwewijk.

Ga je er zelf wonen, dan raakt dit je niet. Verhuur je zonder vergunning, dan is de boete € 21.750; een vergunning aanvragen kost € 327,70 in 2026. Uitzonderingen bestaan onder meer voor verhuur aan een eerste- of tweedegraads familielid.

De Rotterdamwet geldt voor huurders, niet voor kopers

De tweede regel die kopers ten onrechte wordt aangerekend. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek laat gemeenten toe woningzoekenden te screenen in aangewezen gebieden. Rotterdam past daarvan alleen de screening op politiegegevens toe, in 25 straten, en de aanwijzing loopt over 7.473 huurwoningen.

De Verordening toegang woningmarkt zegt in artikel 2 dat zij van toepassing is op te huur aangeboden woonruimte, en de toelichting maakt het expliciet: daarmee worden woningen bedoeld die geen koopwoningen zijn. De gemeente zelf schrijft dat wie een woning koopt en er zelf gaat wonen geen huisvestingsvergunning nodig heeft. Ook de inkomenseis uit de oude verordening wordt in Rotterdam niet meer toegepast.

Wat er bovenop de koopprijs komt

De kosten koper liggen in Nederland op ongeveer 4 tot 5 procent van de koopsom. Een deel daarvan is een wettelijk tarief, de rest is een markttarief, en dat onderscheid is de moeite waard omdat je op het tweede kunt onderhandelen en op het eerste niet.

De Kadastertarieven zijn voor 2026 niet verhoogd: het bedrag van € 103,50 per akte geldt bij elektronische aanlevering en is gelijk aan 2025. Bij een rentevrije constructie wordt vaak een tweede akte gepasseerd, en dan tellen die posten dus dubbel.

Wat er over de Rotterdamse moslimgemeenschap wél en niet bekend is

Het CBS publiceert geen cijfers over religie op gemeente- of wijkniveau. Er bestaat dus geen gepubliceerd getal voor het aantal moslims in Rotterdam of in een Rotterdamse wijk, en wij noemen er daarom geen.

Wat het CBS wel publiceert is herkomstland, en dat is iets anders: het zegt niets over geloof. Van de Rotterdammers met een herkomst buiten Europa woont het grootste deel in Feijenoord, Delfshaven, Charlois en IJsselmonde. Dat zijn, als je de tabel hierboven ernaast legt, ook de gebieden met de laagste WOZ-waarden en het laagste aandeel koopwoningen van de stad. Meer dan die constatering rechtvaardigen de cijfers niet.

Bronnen en methode

Verkoopprijzen, prijsindex en transacties: CBS 85792NED, laatst bijgewerkt 22 juli 2026, op basis van Kadastergegevens. WOZ-waarden en koopaandeel per gebied: CBS 86165NED, Kerncijfers wijken en buurten 2025, waardepeildatum 1 januari 2024. Eigendomsverhouding: CBS 86286NED, peildatum 1 januari 2025. Regiocijfers: NVM Marktoverzicht Groot-Rijnmond, tweede kwartaal 2026. Wetsteksten zijn gelezen in de versie die op 7 september 2026 gold.

Wij werken dit artikel elk kwartaal bij, zodra het CBS nieuwe cijfers publiceert. Klopt er iets niet, dan horen we het graag via de correctiepagina.

Verder lezen: wat een halal hypotheek fiscaal kost, de constructies vergeleken, en waar je op let bij een aanbieder.