Hypotheekrenteaftrek en de halal hypotheek: wat het echt kost

Een halal hypotheek is in Nederland duurder dan een gewone hypotheek, en dat komt niet door de aanbieder maar door de wet. Twee fiscale regels werken tegen. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor rente, en rente betaal je bij een rentevrije constructie per definitie niet. En de overdrachtsbelasting kan twee keer worden geheven, omdat de financier de woning eerst zelf in eigendom neemt. De AFM schreef hierover in 2021 dat dergelijke producten in Nederland nog niet van de grond komen.

Waarom de aftrek niet geldt

De wet somt limitatief op wat je mag aftrekken. Artikel 3.120, lid 1 van de Wet IB 2001 noemt drie dingen: de renten van schulden die tot de eigenwoningschuld behoren, de kosten van geldleningen, en periodieke betalingen op grond van erfpacht, opstal en beklemming. Meer niet.

Een winstmarge bij murabaha, een huurcomponent bij ijara en een vergoeding bij een afnemende musharaka staan geen van drieën op die lijst. Het zijn geen renten, en de onderliggende overeenkomst is geen geldlening. Negen woorden in onderdeel a vormen daarmee het hele obstakel.

Ter vergelijking, wat een gewone hypotheekbetaler in 2026 wél krijgt: de rente is aftrekbaar tegen maximaal 37,56%. Die aftrekbeperking gaat pas spelen boven een inkomen van € 78.426; daaronder geldt gewoon het tarief van de schijf. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover, dat voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000 uitkomt op 0,35%.

Belangrijk om eerlijk over te zijn: er is geen uitspraak van de rechter, geen beleidsbesluit en geen standpunt van een kennisgroep van de Belastingdienst dat specifiek zegt dat een murabaha-marge niet aftrekbaar is. De conclusie volgt uit de tekst van de wet, en de toezichthouders gaan er in hun eigen publicaties van uit. Vastgelegd in jurisprudentie is het niet.

De tweede klap: overdrachtsbelasting

Bij de meeste halal constructies koopt de financier de woning, en gaat het eigendom later of geleidelijk over naar de bewoner. Elke eigendomsoverdracht is in beginsel een belastbaar feit.

Artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer biedt hiervoor één uitweg: verkoopt de eerste koper binnen zes maanden door, dan wordt over de tweede verkrijging alleen belasting geheven over de meerwaarde. Wij hebben gecontroleerd of die termijn voor 2026 is verruimd. Dat is niet zo.

Zes maanden is bij een woningfinanciering die twintig of dertig jaar loopt geen realistische termijn. Blijft de financier jarenlang eigenaar, dan vallen beide overdrachten volledig in de heffing.

En zelfs binnen die zes maanden lost het probleem zich niet netjes op. De heffing die dan overblijft is die van de financier, en die betaalt niet het tarief van 2% dat voor eigenaar-bewoners geldt. Zowel het verlaagde tarief als de startersvrijstelling stelt namelijk de eis dat de verkrijger de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Een instelling kan dat niet. Die valt op 8%.

Wat dit doet met wat je kunt lenen

Het scherpste effect zit niet in de maandlast maar in de leencapaciteit. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet kent twee tabellen met financieringslastpercentages: tabel 1 voor krediet waarvan de rente aftrekbaar is, en tabel 3 uitdrukkelijk voor gedeelten waarvan de debetrente dat niet is.

Het verschil is groot. Bij een toetsinkomen van € 50.000 en een rente tussen 4,5% en 5,0% mag volgens tabel 1 24,6% van het inkomen naar financieringslasten. Volgens tabel 3 is dat 17,4%. Dat is bijna 30% minder ruimte: ongeveer € 1.025 per maand tegenover € 725.

Hier hoort een kanttekening bij die wij niet kunnen wegnemen. Tabel 3 spreekt van gedeelten waarvan de debetrente niet aftrekbaar is. Bij een constructie zonder debetrente is niet vastgesteld of die tabel überhaupt van toepassing is. Geen enkele bron die wij vonden beantwoordt die vraag.

Wat de toezichthouders er zelf over zeggen

Dit is geen nieuw inzicht. Een Occasional Study van DNB uit 2008, geschreven door medewerkers van DNB en de AFM samen, benoemde beide obstakels al. Let op de status: een Occasional Study geeft de opvatting van de auteurs weer, niet formeel die van DNB.

De AFM was dertien jaar later een stuk directer. In Trendzicht 2022, gepubliceerd op 4 november 2021:

Zo geeft een islamitische hypotheek door het ontbreken van rente geen mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek en moet er twee keer overdrachtsbelasting worden betaald. Hierdoor komen dergelijke producten in Nederland nog niet van de grond.

In een voetnoot bij die passage staat dat de belemmeringen uit 2008 anno 2021 nog steeds van kracht lijken. Diezelfde maand herhaalde de AFM het in een eigen Engelstalig rapport.

Het ministerie van Financiën formuleerde het op 7 december 2021 voorzichtiger, en preciezer: bij meerdere eigendomsoverdrachten kán méér overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, en dat alles zal het product naar alle waarschijnlijkheid duurder maken dan reguliere hypotheekvormen. Dat kán is terecht: het hangt af van de termijn uit artikel 13.

In april 2024 schoof het ministerie van Binnenlandse Zaken de beslissing door naar een volgend kabinet. Dat kabinet antwoordde in oktober 2024 dat de belemmeringen grotendeels door de werking van fiscale regelingen komen, en dat het niet voornemens is die regelingen aan te passen. Sindsdien is het stil.

En NHG?

De NHG-kostengrens is voor 2026 vastgesteld op € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert, tegen een borgtochtprovisie van 0,4%.

Of NHG op een rentevrije constructie kan worden verstrekt, is een vraag die niemand publiek heeft beantwoord. Wij hebben de Voorwaarden en Normen 2026-1 doorzocht op halal, islamitisch, rentevrij, renteloos, sharia en huurkoop, en vonden geen enkele treffer. De voorwaarden gaan wel uit van een eerste recht van hypotheek en van maandelijkse rente en aflossing, wat een constructie zonder die elementen op zijn minst lastig inpasbaar maakt. Maar dat is onze gevolgtrekking uit de tekst, geen standpunt van NHG.

Waarom huurkoop juridisch iets anders is

Deze constructies vallen in Nederland onder huurkoop van onroerende zaken, geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:101 tot en met 7:117, met een aparte afdeling voor woonruimte.

Voor de financier is dat een zwakkere positie dan een hypotheekrecht. Hij is eigenaar en geen houder van een beperkt recht, en mist daarmee de parate executie van artikel 3:268 BW. Bij betalingsachterstand moet hij de overeenkomst ontbinden, en artikel 7:116 verbiedt automatische ontbinding: er geldt een ingebrekestelling, een termijn van minimaal twee maanden en een uitnodiging om over de achterstand te praten. Bij ontbinding moet bovendien volledig worden verrekend, zodat de opgebouwde waarde van de koper terugvloeit.

Dat is gunstig voor de bewoner en ongunstig voor de financier, en het verklaart mede waarom aanbieders terughoudend zijn. Eén detail is veelzeggend: artikel 7:114 schrijft voor dat de notariële akte vermeldt welk deel van de termijn strekt tot betaling van de verschuldigde rente. De wettelijke vorm gaat er dus van uit dat er rente is.

Wat wij niet weten

Drie dingen laten wij bewust open, omdat wij ze niet konden vaststellen.

• Of huurkoop van een woning krediet is in de zin van de Wft. De definitie in artikel 1:1 spreekt van een roerende zaak, terwijl artikel 1:20 het tegendeel lijkt te veronderstellen.
• Of er rechtspraak over bestaat. Wij konden de jurisprudentiedatabank niet doorzoeken en kunnen dus niet zeggen dat die er niet is.
• Wat een Nederlandse aanbieder feitelijk aan marge of huur rekent. Zolang die er niet is, kan niemand een eerlijke vergelijking in euro's maken, en wij doen dat daarom ook niet.

Dat laatste is de reden dat dit artikel geen totaalbedrag noemt. Het verschil in leencapaciteit is te onderbouwen, het verschil in eindprijs niet.

Verder lezen: hoe de constructies onderling verschillen, waarom Nederland achterloopt op het Verenigd Koninkrijk, en waar je op let bij een aanbieder.