Waarom er in Nederland tot op heden geen halal hypotheken zijn geweest

De afwezigheid van halalhypotheken in Nederland is geen gevolg van gebrek aan interesse. Integendeel. Zowel grootbanken als de financiële toezichthouders hebben zich hier in het verleden actief in verdiept. Toch zijn er tot op heden geen structurele en schaalbare halalhypotheken op de Nederlandse markt verschenen.

Serieuze belangstelling, geen marktintroductie

Rond 2006 tot 2008 is islamitisch financieren expliciet onderzocht door onder meer De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten, de Belastingdienst en het ministerie van Financiën. Ook verschillende grootbanken hebben destijds en in meer recente jaren pilots en interne analyses uitgevoerd.

De conclusie was steeds dezelfde: er is aantoonbare vraag, maar het Nederlandse juridische en fiscale kader sluit onvoldoende aan op de structuur van halalhypotheken.

Juridische belemmeringen onder Nederlands recht

Een halalhypotheek is juridisch geen lening, maar een structuur gebaseerd op eigendom, gebruik en risicodeling. Veel gebruikte vormen zoals murabaha, ijara wa iqtina en musharaka al-mutanaqisa wijken fundamenteel af van de klassieke hypotheeklening. Onder Nederlands recht worden deze structuren al snel gekwalificeerd als huurkoop van onroerende zaken. Dat heeft verstrekkende gevolgen.

De wetgeving rondom huurkoop onroerende zaken is primair ontworpen ter bescherming van consumenten en kent stringente regels. Denk aan vergaande ontbindingsrechten, beperkingen in zekerheidsstructuren en een ongunstige positie van de financier bij betalingsproblemen.

Voor financiers leidt dit tot hogere risico's en minder afdwingbare zekerheden dan bij een reguliere hypotheek. Daarmee ontstaat een structureel nadeel ten opzichte van conventionele hypotheekverstrekkers.

Geen hypotheekrenteaftrek

Het Nederlandse fiscale stelsel is ingericht rond rente. De hypotheekrenteaftrek vormt een essentieel onderdeel van de betaalbaarheid van wonen voor consumenten.

In een halalhypotheek wordt geen rente betaald, maar een winstcomponent, huurvergoeding of participatievergoeding. Fiscaal wordt deze betaling niet aangemerkt als rente. Daardoor komt de consument niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Dit maakt een halalhypotheek netto duurder dan een conventionele hypotheek, ondanks vergelijkbare economische lasten.

Dubbele overdrachtsbelasting

Bij vrijwel alle halalhypotheekstructuren passeert het eigendom van de woning juridisch langs de financier. Dat is geen toevalligheid, maar een kernvereiste vanuit islamitisch recht. De financier moet daadwerkelijk eigenaar of mede-eigenaar zijn om risico te dragen.

Onder het huidige fiscale regime leidt dit tot overdrachtsbelasting bij de aankoop door de financier én opnieuw bij de overdracht aan de consument. Dit resulteert in dubbele overdrachtsbelasting over dezelfde woning, wat de constructie economisch vrijwel onhaalbaar maakt. In andere landen zijn hiervoor expliciete fiscale faciliteiten of vrijstellingen gecreëerd. In Nederland ontbreken die tot op heden.

Waarom dit niet met kleine aanpassingen is op te lossen

De kern van het probleem is dat het Nederlandse recht en fiscale stelsel zijn ontworpen rondom schuld en rente. Islamitisch financieren is juist gebaseerd op eigendom, gebruik en risicodeling. Zolang halalhypotheken fiscaal en juridisch worden beoordeeld alsof zij verkapte leningen zijn, ontstaat er geen gelijk speelveld.

Dit verklaart waarom pilots zijn gestopt en waarom banken zich hebben teruggetrokken, ondanks maatschappelijke en commerciële interesse.

Vooruitblik

Dat halalhypotheken in Nederland tot nu toe ontbreken, betekent niet dat zij onmogelijk zijn. Het vraagt echter om gerichte aanpassingen in wetgeving en fiscaliteit, vergelijkbaar met wat in andere Europese landen is gedaan. Zonder die aanpassingen blijven halalhypotheken een juridisch en fiscaal suboptimaal product.