Alles over
De Halal Hypotheek

Wat is een halalhypotheek?

Inleiding

Een halalhypotheek is een vorm van woningfinanciering die is ingericht volgens de uitgangspunten van de islamitische financiering. Deze financieringswijze is bedoeld voor mensen die een woning willen kopen zonder in strijd te handelen met het islamitische verbod op rente. Dit leidt tot een wezenlijk andere juridische en economische opzet dan bij een reguliere hypotheek. Het gaat daarbij niet om een religieus label, maar om een andere verdeling van eigendom, risico en rendement.

Het renteverbod binnen islamitische financiering

Binnen de islamitische financiering geldt een strikt verbod op riba. Riba wordt vaak vertaald als rente, maar heeft een bredere betekenis. Het omvat elke vorm van gegarandeerde of vooraf vastgestelde vergoeding op geld, zonder dat daar een reëel economisch risico of een tastbare tegenprestatie tegenover staat.

Het achterliggende principe is dat geld geen handelswaar mag zijn. Geld mag uitsluitend dienen als ruilmiddel. Winst is alleen toegestaan wanneer deze voortvloeit uit daadwerkelijke economische activiteit, zoals handel, eigendom of ondernemingsrisico.

Dit verbod is expliciet vastgelegd in de Koran. In soera Al-Baqara wordt rente scherp veroordeeld en nadrukkelijk onderscheiden van toegestane handel. Ook in de overleveringen van de profeet Mohammed wordt riba zonder voorbehoud verboden, ongeacht de omvang of de intentie.

Vanuit financieel-economisch perspectief richt het renteverbod zich op het voorkomen van een onevenwichtige risicoverdeling. Bij rente ontvangt de geldverstrekker een vast rendement, terwijl het volledige risico bij de geldnemer ligt. Islamitische financiering vertrekt juist vanuit het principe dat risico en opbrengst met elkaar verbonden moeten zijn.

Waarom een reguliere hypotheek niet halal is

Een conventionele hypotheek is gebaseerd op een geldlening waarbij de bank rente ontvangt over het uitgeleende bedrag. Deze rente staat vast en is niet afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning of de financiële situatie van de koper. Daarbij blijft de bank juridisch buiten het eigendom van de woning. De woning fungeert uitsluitend als zekerheid. Hierdoor ontstaat een constructie waarin geld zelf wordt verhandeld tegen een vast rendement, wat binnen islamitische financiering niet is toegestaan.

Wat een halalhypotheek anders maakt

Een halalhypotheek vermijdt rente door de financiering te baseren op eigendom, gebruik of samenwerking. De financier verstrekt geen lening tegen rente, maar participeert op een andere manier in de woning als reëel object.

In de praktijk worden onder meer de volgende structuren toegepast:

Koop met uitgestelde betaling, waarbij de woning tegen een vooraf vastgestelde prijs in termijnen wordt doorverkocht;
Huurconstructies waarbij de financier eigenaar blijft en de bewoner huur betaalt, vaak gecombineerd met een geleidelijke eigendomsoverdracht;
Samenwerkingsvormen waarbij koper en financier gezamenlijk eigenaar zijn en het aandeel van de financier stapsgewijs wordt uitgekocht

Het rendement voor de financier bestaat uit verkoopwinst, huurinkomsten of deelname in de waarde van het object. Niet uit rente op geld. Alle afspraken worden vooraf vastgelegd en zijn gekoppeld aan een concreet en tastbaar goed.

Conclusie

Een halalhypotheek is geen aangepaste versie van een reguliere hypotheek, maar een fundamenteel andere manier van financieren. Het renteverbod vormt het uitgangspunt en leidt tot structuren waarin eigendom, risico en opbrengst anders zijn verdeeld.

Voor woningkopers biedt dit een financieringsvorm die aansluit bij islamitische waarden en tegelijkertijd is ingebed in het Nederlandse rechtsstelsel. Voor aanbieders vraagt dit om een doordachte en toekomstbestendige juridische en financiële inrichting.

Welke vormen van halalhypotheek bestaan er?

Binnen islamitisch financieren bestaat niet één uniforme halalhypotheek. Er zijn verschillende structuren ontwikkeld die allemaal beogen rente te vermijden en financiering te koppelen aan reële economische activiteit. Deze structuren verschillen echter wezenlijk in filosofie, risicoverdeling en oorsprong.

De drie meest gebruikte vormen voor woningfinanciering zijn Murabaha, Musharaka en Ijarah wa iqtina. Om deze goed te begrijpen, is het cruciaal onderscheid te maken tussen shariah based en shariah compliant financiering. Dit onderscheid raakt de kern van islamitisch financieren en bepaalt in hoge mate hoe “zuiver” een financieringsvorm wordt gezien.

Shariah based versus shariah compliant

Binnen islamitisch financieren wordt onderscheid gemaakt tussen shariah based en shariah compliant structuren. Shariah based financiering is gebaseerd op echte risicodeling. Partijen participeren gezamenlijk in een actief en delen zowel winst als verlies. Er is geen vooraf vaststaand rendement en geen economische garantie voor één van de partijen. Deze benadering sluit het meest direct aan bij de onderliggende ethiek van het islamitisch recht. De klassieke en feitelijk enige shariah based financieringsvorm voor woningfinanciering is Musharaka. Shariah compliant financiering daarentegen betreft structuren die oorspronkelijk niet zijn ontwikkeld als financieringsinstrument, maar later zijn toegepast om binnen moderne financiële systemen een alternatief te bieden voor rentegebaseerde producten. Murabaha en Ijarah wa iqtina vallen onder shariah compliant financiering. Het verschil is daarmee principieel. Shariah based vertrekt vanuit partnerschap en gedeeld ondernemingsrisico. Shariah compliant vertrekt vanuit bestaande rechtsfiguren die zodanig zijn ingericht dat zij binnen de grenzen van shariah blijven.

Musharaka

Musharaka is een samenwerkingsvorm waarbij koper en financier gezamenlijk eigenaar zijn van de woning. Beide partijen brengen kapitaal in en delen in het eigendom. In de praktijk wordt vaak gewerkt met een afnemende Musharaka. De koper verwerft stap voor stap het aandeel van de financier. Voor het deel dat nog niet in eigendom is, betaalt de koper een gebruiksvergoeding. Het kenmerkende element van Musharaka is echte risicodeling. De financier loopt mee in waardeveranderingen van de woning en draagt eigenaarsrisico zolang hij mede-eigenaar is. Er is geen gegarandeerd rendement los van het onderliggende object. Binnen islamitisch financieren wordt Musharaka gezien als de meest zuivere vorm van halalfinanciering, juist omdat eigendom, risico en rendement onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Murabaha

Murabaha is een koopconstructie met uitgestelde betaling. De financier koopt de woning en verkoopt deze door aan de koper tegen een vooraf vastgestelde hogere prijs. Deze prijs omvat de winstmarge van de financier en staat vast bij het sluiten van de overeenkomst. De koper betaalt de koopprijs in termijnen. Er is geen sprake van rente, omdat de vergoeding voortvloeit uit een verkooptransactie en niet uit het ter beschikking stellen van geld. Murabaha kent echter geen structurele risicodeling. Na levering ligt het economische risico volledig bij de koper. De financier heeft zijn rendement contractueel vastgelegd en is niet afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning. Om die reden wordt Murabaha aangemerkt als shariah compliant.

Ijarah wa iqtina

Ijarah wa iqtina is een huurconstructie waarbij eigendom uiteindelijk overgaat op de huurder. De financier koopt de woning en verhuurt deze aan de bewoner. De bewoner betaalt een periodieke huur voor het gebruik van de woning. Naast de huurovereenkomst wordt afgesproken dat de woning op termijn eigendom wordt van de huurder. Tijdens de huurperiode blijft de financier juridisch eigenaar en draagt hij de eigenaarsrisico’s die bij eigendom horen. Ook Ijarah wa iqtina wordt daarom beschouwd als shariah compliant.

De beginselen van islamitisch financieren

Sharia en fiqh als fundament

Het islamitische recht bestaat uit twee lagen. De sharia vormt het goddelijke recht en is gebaseerd op de Koran en de soenna. De fiqh bestaat uit de rechtsregels die door shariageleerden zijn afgeleid uit deze bronnen. Binnen de fiqh worden financiële beginselen ontwikkeld die richting geven aan toegestane transacties.Een belangrijk uitgangspunt is dat alles in beginsel is toegestaan, tenzij er een expliciet verbod geldt. Dit betekent dat financiële innovatie mogelijk is, zolang de kernbeginselen van islamitisch financieren worden gerespecteerd

Verbod op rente (riba)

Het meest bekende beginsel is het renteverbod. Rente wordt gezien als een vorm van ongerechtvaardigde verrijking, omdat één partij een vast rendement ontvangt zonder daadwerkelijk risico te lopen. Geld mag binnen islamitisch financieren geen zelfstandig verdienmodel zijn. Rendement is alleen toegestaan als daar ondernemingsrisico of reële economische activiteit tegenover staat. Dit betekent concreet dat leningen met rente niet zijn toegestaan. In plaats daarvan wordt gewerkt met structuren waarin winst, verlies en risico worden gedeeld of waarin transacties zijn gekoppeld aan tastbare activa.

Risicodeling in plaats van risicoverplaatsing

Een kernprincipe binnen islamitisch financieren is risicodeling. Partijen delen zowel de upside als de downside van een transactie. Dit staat haaks op conventionele financiering, waar risico’s vaak volledig bij de afnemer worden neergelegd terwijl de financier een vast rendement ontvangt. Bij islamitisch financieren moet iedere partij daadwerkelijk economische betrokkenheid hebben. Dat zorgt voor meer evenwicht en voorkomt excessieve schuldenlasten.

Verbod op overmatige onzekerheid (gharar)

Verbod op speculatie en gokken (maysir)

Koppeling aan reële activa

Ethische en maatschappelijke verantwoordelijkheid

Samenvattend

Waarom er in Nederland tot op heden geen halalhypotheken zijn geweest

De afwezigheid van halalhypotheken in Nederland is geen gevolg van gebrek aan
interesse. Integendeel. Zowel grootbanken als de financiële toezichthouders hebben
zich hier in het verleden actief in verdiept. Toch zijn er tot op heden geen structurele
en schaalbare halalhypotheken op de Nederlandse markt verschenen.

DAR Hypotheken is de eerste aanbieder van halalhypotheken die het is gelukt om het Islamitisch recht te vertalen naar het Nederlands recht, waarbij rekening is gehouden met fiscale implicaties en desalniettemin het product commercieel interessant heeft weten te structureren voor zowel investeerders als consumenten.

Serieuze belangstelling, geen marktintroductie

Rond 2006–2008 is islamitisch financieren expliciet onderzocht door onder meer De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten, de Belastingdienst en het ministerie van Financiën. Ook verschillende grootbanken hebben destijds en in meer recente jaren pilots en interne analyses uitgevoerd. De conclusie was steeds hetzelfde: er is aantoonbare vraag, maar het Nederlandse juridische en fiscale kader sluit onvoldoende aan op de structuur van halalhypotheken.

Juridische belemmeringen onder Nederlands recht

Een halalhypotheek is juridisch geen lening, maar een structuur gebaseerd op eigendom, gebruik en risicodeling. Veel gebruikte vormen zoals murabaha, ijara wa iqtina en musharaka al-mutanaqisa wijken fundamenteel af van de klassieke hypotheeklening. Onder Nederlands recht worden deze structuren al snel gekwalificeerd als huurkoop van onroerende zaken. Dat heeft verstrekkende gevolgen. De wetgeving rondom huurkoop onroerende zaken is primair ontworpen ter bescherming van consumenten en kent stringente regels. Denk aan vergaande ontbindingsrechten, beperkingen in zekerheidsstructuren en een ongunstige positie van de financier bij betalingsproblemen. Voor financiers leidt dit tot hogere risico’s en minder afdwingbare zekerheden dan bij een reguliere hypotheek. Daarmee ontstaat een structureel nadeel ten opzichte van conventionele hypotheekverstrekkers.

Fiscale belemmeringen en gebrek aan een level playing field

Geen hypotheekrenteaftrek

Het Nederlandse fiscale stelsel is ingericht rond rente. De hypotheekrenteaftrek vormt een essentieel onderdeel van de betaalbaarheid van wonen voor consumenten. In een halalhypotheek wordt geen rente betaald, maar een winstcomponent, huurvergoeding of participatievergoeding. Fiscaal wordt deze betaling niet aangemerkt als rente. Daardoor komt de consument niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Dit maakt een halalhypotheek netto duurder dan een conventionele hypotheek, ondanks vergelijkbare economische lasten.

Dubbele overdrachtsbelasting

Bij vrijwel alle halalhypotheekstructuren passeert het eigendom van de woning juridisch langs de financier. Dat is geen toevalligheid, maar een kernvereiste vanuit islamitisch recht. De financier moet daadwerkelijk eigenaar of mede-eigenaar zijn om risico te dragen. Onder het huidige fiscale regime leidt dit tot overdrachtsbelasting bij de aankoop door de financier én opnieuw bij de overdracht aan de consument. Dit resulteert in dubbele overdrachtsbelasting over dezelfde woning, wat de constructie economisch vrijwel onhaalbaar maakt. In andere landen zijn hiervoor expliciete fiscale faciliteiten of vrijstellingen gecreëerd. In Nederland ontbreken die tot op heden.

Waarom dit niet met kleine aanpassingen is op te lossen

De kern van het probleem is dat het Nederlandse recht en fiscale stelsel zijn ontworpen rondom schuld en rente. Islamitisch financieren is juist gebaseerd op eigendom, gebruik en risicodeling. Zolang halalhypotheken fiscaal en juridisch worden beoordeeld alsof zij verkapte leningen zijn, ontstaat er geen gelijk speelveld. Dit verklaart waarom pilots zijn gestopt en waarom banken zich hebben teruggetrokken, ondanks maatschappelijke en commerciële interesse.

Vooruitblik

Interesse in een halalhypotheek?

Alles overDe Halal Hypotheek