Het effect van De halalhypotheek.
- 25000 Nederlanders kiezen voor een halalhypotheek
- Islamic finance is de grootst groeiende markt
- Met een halalhypotheek is een huis kopen sowieso niet haram
3.3 Ijara
na de murabaha is de ijara de meest gebruikte islamitische financierings- methode.257 een ijara is een overeenkomst waarbij het gebruik van een zaak wordt verschaft aan de huurder voor een vooraf overeengekomen periode tegen betaling van een vastgestelde huurprijs.258 In de moderne financieringspraktijk wordt de ijara gebruikt voor het (ver)huren van machines, voertuigen, luchtvaartuigen en gebouwen.259 het is hierbij van belang dat het doel van de huur rechtmatig is conform het islamitische recht. ter illustratie hiervan kan worden gedacht aan de verhuur van een opslagplaats met het oog op het opslaan van verboden goederen, zoals varkensvlees of wapens. De verhuurder die weet of vermoedt dat de huurder voornemens is een dergelijke haram-activiteit te verrichten met het huurobject, mag geen ijara aangaan.260 evenmin is het mogelijk om een zaak te huren op basis van een ijara die door het huren wordt verbruikt, zoals het geval is bij geld, brandstof of voedsel.261
In de moderne financieringspraktijk koopt of huurt de financier
(de verhuurder) de zaak van een derde en verhuurt deze aan de cliënt (de huurder) door middel van een ijara.262 het opzetten van een sale and leaseback-constructie tussen de financier en cliënt is ook moge- lijk, mits de ijara wordt aangegaan nadat de verhuurder de eigenaar is geworden.263 De door de cliënt te betalen huurprijs kan flexibel worden vormgegeven. Partijen bij een ijara kunnen namelijk vrijelijk kiezen voor een vaste of een variabele huurprijs in tegenstelling tot de murabaha. Wordt een vaste huurprijs overeengekomen dan dient de totale huurprijs in de overeenkomst te worden opgenomen.264 Kiezen partijen echter voor een variabele huurprijs – die is gebaseerd op een overeengekomen benchmark – dan dient slechts het bedrag van de eerste huurtermijn te zijn opgenomen.265
Gedurende de looptijd van de ijara blijft het juridische eigendom bij de verhuurder waardoor hij de kosten draagt die aan het eigendom zijn verbonden, zoals vermogensbelasting.266 Bovendien draagt de verhuurder de kosten voor groot onderhoud dat noodzakelijk is om de zaak in een zodanige staat te houden dat deze gebruikt kan worden zoals is beoogd met het aangaan van de ijara. De huurder is daarentegen gehouden tot klein onderhoud, zoals smeren, schoonmaken en inspecteren.267 Daar- naast is de huurder slechts aansprakelijk voor schade ontstaan door verkeerd gebruik of nalatigheid.268
Door de verkoop van het huurobject aan een derde door de verhuurder gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder over op de derde, behoudens het geval dat de derde de huurder is.269 Koop breekt geen huur is dus ook een principe in het islamitische recht. heeft de derde geen ken- nis van de ijara dan geniet de huurder bescherming, omdat de derde in dat geval slechts kan kiezen tussen ontbinding van de koopovereenkomst met de verhuurder of berusten in de ijara.270
3.3.1 Ijara
wa iqtina
een ijara kan niet leiden tot eigendomsoverdracht aan het einde van de huurovereenkomst. een ijara wa iqtina maakt dat wel mogelijk. Bij deze variant wordt naast de ijara een wa’ad opgesteld teneinde de eigendom van de zaak na de huurperiode over te dragen op de huurder. De wa’ad kan in verschillende vormen bestaan:
1. een eenzijdig bindende verklaring om de zaak te schenken,
2. een eenzijdig bindende verklaring om de zaak te verkopen tegen een symbolisch bedrag of de marktwaarde, of
3. een eenzijdig bindende verklaring om de zaak te schenken op de voorwaarde dat de huurprijs tijdig wordt betaald.271
De ijara wa iqtina bindt slechts een enkele partij waardoor de andere partij het recht heeft om hiervan af te zien. Ziet de andere partij er niet
van af, dan moet er een nieuwe koop- of schenkingsovereenkomst worden opgesteld om de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen.272
3.3.2 Islamitische huur- en
huurkoop onder Nederlands recht
een ijara waarbij de financier zich verbindt om aan de cliënt een zaak in gebruik te verstrekken en waarbij de cliënt zich verbindt tot een tegen- prestatie kwalificeert als een huurovereenkomst.273 Voorop moet worden gesteld dat de nederlandse wet- en regelgeving inzake het huurrecht uitvoeriger is dan haar islamitische equivalent, met name met betrek- king tot de huurbescherming bij woon- en bedrijfsruimten. toch zijn er veel overeenkomsten tussen beide rechtsstelsels en is het nederlandse huurrecht grotendeels van niet-dwingendrechtelijke karakter, waardoor een ijara eenvoudig is te construeren onder nederlands recht. Slechts in het geval van huur van woon- of bedrijfsruimte zal de verhuurder de dwingendrechtelijke bepalingen inzake de huurgebreken en huurprijsbe- scherming tegen zich moeten laten werken. Ik bespreek achtereenvolgens de huurgebrekenregeling bij de woonruimte en de huurprijsbescherming bij woon- en bedrijfsruimte.
Huurgebreken
het nederlandse huurrecht kent voor de huur van woonruimte een dwin- gendrechtelijke verdeling van de onderhoudskosten en aansprakelijkheid voor het huurobject tussen de huurder en de verhuurder die vergelijkbaar is met het islamitische recht. De hoofdregel is dat de verhuurder ver- plicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.274 Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. Onder de kleine herstellingen vallen de herstellingen die nodig plegen te worden als gevolg van wat zich bij een normaal gebruik van het huurobject voordoet.275 Dit komt overeen met de strekking van de ijara waar de islamitische huurder klein onderhoud verricht dat in Wordt de schenking van de zaak voorwaardelijk gesteld aan het tijdig betalen van de huurprijs, dan gaat de eigendom van rechtswege over. Zie art. 8/4 aaIOfI SS 9. alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen en constructiefouten. Zie ook Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14. wezen enkel te maken heeft met normaal gebruik van het huurobject. Daarnaast is de huurder aansprakelijk voor alle schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.276 Ook dit komt vrijwel overeen met het islamitische recht, omdat de islamitische huurder slechts aansprakelijk is voor schade die is ontstaan door verkeerd gebruik of nalatigheid. als het huurgenot van de huurder substantieel wordt aangetast ten ge- volge van een gebrek dat niet voor zijn rekening komt, dan kan de huurder een vermindering van de huurprijs in rechte vorderen.277 Daarmee zal dus niet alle achterstallig onderhoud tot huurvermindering kunnen leiden. Dat een dak aan vernieuwing toe is, is nog niet voldoende, als het dak lekt wel.278 Voor het geval dat het herstel van een gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen en het genot niet slechts vermindert, maar geheel onmogelijk wordt, komt de huurder de bevoegdheid tot ontbinding toe.279 Zo zal een door brand onbewoonbaar gedeelte van een woonhuis een geheel tenietgaan van de mogelijkheid van genot van dat woonhuis opleveren, ook al is het overblijvende wellicht bewoonbaar gebleven. het afbranden van alleen de bij het woonhuis behorende schuur, zal daarentegen het genot slechts ten dele onmogelijk maken.280 evenredige huurprijsvermindering is in vergelijkbare mate ook mo- gelijk onder islamitisch recht. Indien het huurgenot substantieel wordt aangetast dan komt de huurder een ontbindingsbevoegdheid toe.281 er is sprake van een substantiële aantasting van het huurgenot indien het huurobject gedeeltelijk tenietgaat. ter illustratie hiervan kan er worden gedacht aan een woonhuis met een omgevallen muur. als alternatief voor de ontbinding van de ijara kunnen de huurder en verhuurder een verlaging van de huurprijs die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot overeenkomen, mits de huurder afstand doet van zijn ontbin- dingsbevoegdheid.282 het uitgangspunt van zowel de nederlandse als de islamitische regeling is dus dat het te ver gaat de huurder toe te staan op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan. Bovendien dient onder 276 art. 7:218 jo 6:74 e.v. BW. De huurder is eveneens aansprakelijk voor andere personen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden ex art. 7:291 BW. Dit laat ik verder buiten bestek. 277 art. 7:207 BW. Zie ook Rossel, Huurrecht algemeen (R&P nr. VG4) 2011/4.5.1. 278 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 18. 279 art. 7:206 jo 210 BW. 280 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 20. 281 al-Zuhayli 2003, p. 405. 282 art. 7/1/5 aaIfOI SS 9.
under both legal systems, for a rent reduction there must be a substantial impairment of the enjoyment of the rental. The methods of rent reduction are also in line with each other, because Dutch law does not prevent the parties from agreeing on a rent reduction and Islamic law does not impede legal proceedings.283 With regard to the legal consequences of a leased property there is no consensus among the schools of law that is wholly nullified. The majority of the schools of law believe that in that case the ijara is dissolved by operation of law.284 According to the hanafi school of law, the ijara is not dissolved by operation of law, but the lessee has the power to dissolve, just as in the case of partial destruction. of the rental object.
is with Islamic law.
Rental price protection for residential and business premises287
an increase in the rent for an ijara is not possible on the basis of the ban on riba, unless a variable rent has been agreed. However, the rent protection for (non-liberalised) residential accommodation limits such a clause to a statutory maximum rent increase percentage.288 If application of that clause exceeds the maximum rent increase percentage, this increase must be limited to that maximum percentage. the stipulation is null and void insofar as this leads to a higher percentage.289 to illustrate the level of the percentage, the rents of independent homes in the social rental sector may be increased by 2.5 percent as of 1 July 2015. This 2.5 percent is the basic rent increase. For certain incomes, an additional increase in the rent applies. When matching a
283 tjittes 2008, p. 139.
284 art. 7/2/4 aaIfOI SS 9.
285 al-Zuhayli 2003, p. 405.
286 art. 7/1/5 aaIfOI SS 9. Zie ook al-Zuhayli 2003, p. 405.
287 Onder het begrip ‘woonruimte’ vallen zelfstandige en onzelfstandige woningen en voorts woonwagens en standplaatsen, welke categorieën nader zijn omschreven in de artt. 7:234, 7:235 en 7:236 BW.
288 art. 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. een huurovereenkomst is kort gezegd geliberaliseerd als het gaat om de huur van een zelfstandige woning en de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Per 1 januari 2015 is de liberalisatiegrens
€ 710,68. Zie ook art. 7:247 BW jo 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
289 art. 7:248 lid 2 BW.
variabele huurprijs voor de ijara – en daarmee de winst voor de finan- cier – dienen partijen derhalve rekening te houden met een fluctuerend huurverhogingspercentage, waardoor de winst lager kan uitvallen dan verwacht. Voorts dient te worden gelet op het tijdvak waarin de huurprijs wordt verhoogd. Bepalingen die tot gevolg hebben dat de huurprijs in enig tijdvak van twaalf maanden meer dan eenmaal wordt verhoogd, zijn namelijk eveneens nietig.290
De huurbescherming bij woonruimte strekt niet alleen tot bescherming van de huurprijs maar ook tot andere bedragen die met de huurover- eenkomst zijn gemoeid. elk beding dat wordt gemaakt met de totstand- koming van de huur van woonruimte, niet de huurprijs betreffend, en waarbij ten behoeve van één der partijen of een derde een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is namelijk nietig.291 Ogenschijnlijk zou dit problemen kunnen opleveren met het opnemen van een boetebeding ten behoeve van een goed doel als prikkel voor de correcte nakoming van de (betalings)verplichtingen van de huurder. De hoge Raad heeft echter bepaald dat een in de huurovereenkomst opgenomen boetebeding dat in werking treedt bij niet tijdige betaling van de huurprijs niet onder de werking van de voorgaande regeling valt, omdat het geen verband houdt met het tot stand komen van de huurovereenkomst.292 Partijen zijn der- halve vrij om een (islamitisch) boetebeding op te nemen.
De huurprijsbescherming bij bedrijfsruimte kent een eigen regeling.
Partijen zijn vrij bij het vaststellen van de huurprijs van de bedrijfsruimte. als de huurder of verhuurder van mening is dat de tussen hen geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en geen overeenstemming is te bereiken over een nieuwe huurprijs, kan hij vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen.293 als de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, kan de vordering worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur.294 Dat brengt met zich dat de financier bij een ijara ook na een correcte nakoming van de overeenkomst, het risico loopt dat er een latente vordering komt ten koste van de winst. Vanuit een financieel oogpunt is het derhalve belangrijk dat partijen bij het vaststellen van de huurprijs rekening houden met de huurprijs van
290 art. 7:251 BW. een uitzondering hierop is art. 7:255 BW dat partijen de mogelijk- heid biedt om een huurverhoging te laten vaststellen wanneer een woning tijdens de huurperiode door of namens de verhuurder is verbeterd.
291 art. 7:264 lid 1 jo 2 BW.
292 hR 20 april 1990, NJ 1990, 676. Zie subparagraaf 3.3.1 voor de geldigheid van een dergelijk boetebeding.
293 art. 7:303 lid 1 BW.
294 art. 7:303 lid 1 onder a BW.
vergelijkbare bedrijfsruimte. Ook vanuit een islamitisch oogpunt is het belangrijk om hier rekening mee te houden, omdat slechts ten aanzien van toekomstige huurvorderingen de hoogte kan worden veranderd.295 een recht op aanpassing van reeds verschuldigde huurvorderingen is om die reden in strijd met het islamitische recht. naar mijn opvatting wordt het aanbieden van de ijara desondanks niet belemmerd, aangezien dit recht op huurprijsaanpassing geen effect sorteert ingeval partijen bij het opstellen van de ijara ervoor zorgdragen dat de hoogte van de ijara-huurprijs niet verschilt van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte. Bovendien ben ik in dit geval geen voorstander van een wettelijke uitzondering voor de ijara, omdat ik verwacht dat er geen of weinig vraag naar de ijara zal zijn als de ijara-huurprijs merkbaar hoger is dan de gewone huurprijs voor vergelijkbare bedrijfsruimte.
Ijara wa iqtina
een ijara wa iqtina bestaat uit een ijara met een eigendomsoverdracht om niet of om baat aan het eind van de looptijd. In het laatstgenoemde geval wordt de eigendom overgedragen door de uitoefening van een koopoptie die de cliënt toekomt, waardoor er sprake kan zijn van een overeenkomst van huurkoop. huurkoop is de koop op afbetaling, waarbij partijen overeenkomen dat de koopprijs wordt betaald in termijnen en de verkochte zaak niet door enkele aflevering in eigendom overgaat, maar pas door de vervulling van de opschortende voorwaarde van algehele betaling van wat door de koper uit hoofde van de koopovereenkomst is verschuldigd.296 Oftewel, de strekking van huurkoop is een koop op afbetaling met een eigendomsvoorbehoud.
alle overeenkomsten die dezelfde strekking hebben als huurkoop en die hetzij als huur of lease, hetzij onder andere vorm of benaming zijn aange- gaan, worden ook als huurkoop aangemerkt.297 een belangrijk criterium om te bepalen of er sprake is van huurkoop, is dat de overeenkomst de strekking heeft om eigendomsoverdracht te bewerkstelligen. In het geval van een urgerende koopoptie of een verplichting tot koop wordt er in de literatuur en lagere rechtspraak van uitgegaan dat de overeenkomst de strekking heeft om eigendomsoverdracht te bewerkstelligen.298 een urge- rende koopoptie houdt in dat de cliënt tegen een beduidend lager bedrag dan de geldende marktwaarde de zaak kan kopen, waardoor hij zichzelf
295 art. 5/2/5 aaIOfI SS 9.
296 art. 7a:1576h lid 1 BW jo 1 lid 1 van de tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken.
297 art. 7a:1576h lid 2 BW jo 1 lid 2 van de tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken.
298 asser/houben 7-X 2015/53. Zie ook Rb. Den Bosch 13 juni 1997, eclI:nl:RBShe:- 1997:ac3135, NJ 1998, 432. Zie ook houbem 2009, p. 112-113.
zou benadelen als hij de koopoptie niet zou uitoefenen. De opvatting dat het bestaan van een urgerende koopoptie een belangrijke rol speelt, wordt overigens niet door iedereen gedeeld. Zo is Van hees van mening dat de strekking tot eigendomsverkrijging niet louter uit het bestaan van een urgerende koopoptie kan worden afgeleid. het staat niet zonder meer vast dat ook van die optie gebruik zal worden gemaakt, waardoor er geen sprake hoeft te zijn van huurkoop. alleen als het koopoptiebe- drag in absolute zin te verwaarlozen is, is van meet af aan aannemelijk dat de huurkoper zal beslissen om de optie uit te oefenen.299 Slechts in het laatstgenoemde geval dient de urgerende koopoptie een belangrijke rol te spelen bij de kwalificatie van overeenkomst als huurkoop. het zal duidelijk zijn dat een ijara wa iqtina waarbij de cliënt het recht toekomt om de gehuurde zaak voor een symbolisch bedrag te kopen, een urge- rende koopoptie bevat. Bovendien is in het geval van een symbolisch bedrag per definitie sprake van een koopoptiebedrag dat in absolute zin is te verwaarlozen. Deze constructie heeft derhalve geen wezenlijk ander karakter dan huurkoop. naar mijn mening kan hetzelfde worden gezegd van een ijara wa iqtina waarbij de cliënt de gehuurde zaak krijgt geschonken. Ook deze constructie heeft namelijk de strekking om het eigendom over te laten gaan na betaling van de laatste termijn. In beide gevallen beoogt de overeenkomst eigendomsoverdracht te bewerkstel- ligen en daarom vallen deze constructies als huurkoop aan te merken. De kwalificatie van huurkoop en derhalve koop op afbetaling brengt met zich dat de nederlandse regelingen die van toepassing zijn op de murabaha, zoals titel 7.2a BW en de Wet op het financieel toezicht, eveneens van toepassing zijn op voorgaande vormen van de ijara wa iqtina. De toe- passelijkheid van voorgaande regelingen leidt niet tot bezwaren bij het construeren van de ijara wa iqtina.
Voor de huurkoop van onroerende zaken geldt de tijdelijke wet huur- koop onroerende zaken.300 Deze dwingendrechtelijke regeling bepaalt onder meer dat de huurkoop van onroerende zaken bij notariële akte wordt aangegaan en de notaris verplicht is om in deze akte te vermelden welk deel van de huurkoopprijs strekt tot betaling van de verschuldigde rente en welk deel strekt tot betaling van de aflossingen.301 Betoogd kan worden dat in het geval van een ijara geen rente is verschuldigd. Worden de betalingstermijnen berekend op basis van een referentierente zoals
299 houbem 2009, p. 113.
300 titel 7.2a BW is eveneens van toepassing op de huurkoop van onroerende zaken op grond van art. 7:57 jo 7:58 lid 2 onder c 2o BW.
301 art. 2 lid 3 onder a van de tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken.
bij de murabaha, dan kan het tegendeel worden beargumenteerd.302 Desondanks ben ik het met Van Rossum eens dat het vermelden van een deel van de huurkoopprijs als rente niet in de weg behoeft te staan aan de geldigheid van de ijara wa iqtina.303 Immers, de enkele formele vermelding van de term rente maakt niet dat de overeenkomst in strijd is met het materiële verbod op riba. een ander ongunstig gevolg van de toepasselijkheid van de tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken is het aanhoudende recht van de huurkoper op vervroegde betaling van één of meer eerstvolgende termijnen van de koopprijs.304 In het geval van vervroegde betaling heeft de huurkoper recht op een aftrek berekend naar de wettelijke rente over elk daarbij vervroegd betaalde termijn.305 Onder islamitisch recht is het over het algemeen altijd mogelijk om ver- vroegd af te betalen. er is immers geen financieel gewin of verlies voor partijen bij vervroegde betaling, aangezien de verschuldigde bedragen niet vermeerderen als gevolg van tijdsverloop. een vooraf vastgesteld recht op korting bij vervroegde betaling is echter niet verenigbaar met het verbod op riba.306 aangezien deze dwingendrechtelijke bepaling in strijd is met een fundamenteel beginsel van islamitisch financieren, is het aanbieden van de ijara wa iqtina ten aanzien van onroerende zaken slechts mogelijk, indien er een wettelijke uitzondering wordt gemaakt. Bij de op dit moment aanhangige herziening van deze wet is dit recht op korting echter overgenomen in het consultatiewetsvoorstel.307 een meer geschikt moment voor een wettelijke uitzondering dan dit wetsvoorstel zal niet gauw komen.
een ijara wa iqtina waarbij de huurder het recht toekomt om de
gehuurde zaak te kopen tegen de (resterende) marktwaarde, bevat een minder of geen urgerende koopoptie. In dat geval kan niet worden gezegd dat het niet uitoefenen van de koopoptie automatisch leidt tot benade- ling van de huurder. een ander criterium dat van belang is bij de vraag of sprake is van huurkoop, is de vraag of het economisch risico bij de verkoper/verhuurder of bij de huurkoper/huurder berust. Dit is relevant, omdat een kenmerkend onderscheid tussen de huurovereenkomst en de koopovereenkomst is, dat bij huur het economisch risico bij de verhuur-
302 Zie subparagraaf 3.3.2 voor een nadere beschouwing hiervan.
303 Van Rossum 2009, p. 6.
304 art. 12 lid 1 van de tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken.
305 art. 12 lid 2 van de tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken. Indien de wettelijke rente lager is dan de bedongen rentevoet, dan wordt de renteaftrek berekend naar laatstgenoemde rentevoet.
306 Zie ook subparagraaf 2.2.1.
307 Zie art. 115 van het consultatiewetsvoorstel consumentenkredietovereenkomsten, goederenkrediet en geldlening.
der blijft en bij koop (waarbij eigendomsoverdracht wordt beoogd) het economisch risico bij de koper komt te rusten.308 Bij deze variant van de ijara wa iqtina blijft het economisch risico bij de verkoper/verhuurder, omdat hij aansprakelijk blijft voor de kosten die zijn verbonden aan het eigendom en groot onderhoud, en de huurder niet is verplicht om de zaak te kopen. naar mijn mening is er derhalve sprake van een huurovereen- komst met een koopoptie, omdat deze variant niet de strekking heeft om eigendomsoverdracht te bewerkstelligen. Derhalve zijn hierop dezelfde bepalingen van toepassing als op de gewone ijara.
3.3.3 Algemene opmerkingen en conclusie
Resumerend kwalificeert de ijara als een huurovereenkomst. Slechts in het geval van huur van een woon- of een bedrijfsruimte zal de verhuurder de dwingendrechtelijke bepalingen inzake de huurgebreken en huurprijs- bescherming tegen zich moeten laten werken.
Voor wat betreft de huurgebreken geldt dat de huurder een vermin- dering van de huurprijs in rechte kan vorderen, indien zijn huurgenot substantieel wordt aangetast ten gevolge van een gebrek dat niet voor zijn rekening komt. Wordt het genot geheel onmogelijk, dan komt de huurder een ontbindingsbevoegdheid toe. De evenredige vermindering van de huurprijs ten gevolge van een gebrek is in vergelijkbare mate ook mogelijk onder islamitisch recht, behoudens een uitzondering. Volgens een meerderheid van de rechtsscholen is in het geval dat het genot geheel onmogelijk is geworden, de ijara van rechtswege ontbonden. een ontbin- dingsbevoegdheid staat hier haaks op. De meest voor de hand liggende oplossing is aansluiting bij de opvatting van de hanafi-rechtsschool die vrijwel identiek is aan de nederlandse regeling.
De huurbescherming bij woonruimte beperkt een huurverhogingsbe- ding – zoals is opgenomen bij een ijara met een variabele huurprijs – tot een maximaal huurverhogingspercentage. Bij het overeenkomen van een variabele huurprijs voor de ijara dienen partijen derhalve rekening te houden met een fluctuerend huurverhogingspercentage, waardoor de winst lager kan uitvallen dan verwacht. Voorts dient te worden gelet op het tijdvak waarin de huurprijs wordt verhoogd, aangezien een opvolgende verhoging binnen twaalf maanden nietig is. De huurprijsbescherming bij bedrijfsruimte brengt met zich dat de huurder of verhuurder na afloop van de ijara een vordering kan instellen om de huurprijs nader vast te
308 houbem 2009, p. 113-114. Zie ook hof Den haag 25 januari 1985, te kennen uit hR 6 februari 1987, NJ 1987, 986.
stellen. Vanuit een islamitisch oogpunt is het belangrijk om hier rekening mee te houden, omdat een recht op aanpassing van reeds verschuldigde huurvorderingen in strijd is met het islamitische recht. naar mijn op- vatting wordt het aanbieden van de ijara desondanks niet belemmerd, aangezien dit recht op huurprijsaanpassing geen effect sorteert ingeval partijen bij het opstellen van de ijara ervoor zorgdragen dat de hoogte van de ijara-huurprijs niet verschilt van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte.
an ijara wa iqtina in which the client has the right to buy or receive the property for a symbolic amount, qualifies as a hire-purchase agreement. offering the ijara wa iqtina with regard to immovable property is not possible under current law. In the event of early payment, the hire purchaser is entitled to a deduction calculated according to the statutory interest on each installment paid in advance. however, a predetermined entitlement to a discount in the event of early payment is not compatible with the prohibition of riba. since this mandatory provision is contrary to a fundamental principle of Islamic finance, a legal exception is necessary for offering this variant of the ijara wa iqtina.
More information?
Wilt u op de hoogte worden gehouden van de laatste ontwikkelingen omtrent de Halalhypotheek? Meldt u dan aan voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws direct in uw mailbox.
Beginselen van islamitisch financieren
Beginselen van islamitisch financieren Op basis van de recht
Verbod op riba
Verbod op riba Riba betekent groeien en wordt naar westerse
Vermijden van gharar
Vermijden van gharar Een ander kernbeginsel waarmee partijen
Verbod op maysir en qimar
Verbod op maysir en qimar Het vermijden van gharar hangt nau
Islamitische koopovereenkomsten onder Nederlands recht
Islamitische koopovereenkomsten onder Nederlands recht De mu
Shariaraad
Sharia raad Het is internationaal gebruikelijk dat islamitis
Algemene regels voor islamitische koopovereenkomsten
Algemene regels voor islamitische koopovereenkomsten Een mur
Hoe zit het met de Bedenktijd van een Halal Hypotheek
Hoe zit het met de Bedenktijd van een Halal Hypotheek Ingeva
Waarom u een halal-hypotheek zou moeten overwegen
Waarom u een halal-hypotheek zou moeten overwegen Islamitisc