Het effect van De halalhypotheek.

3.3 Ijara

na de murabaha is de ijara de meest gebruikte islamitische financierings- methode.257 een ijara is een overeenkomst waarbij het gebruik van een zaak wordt verschaft aan de huurder voor een vooraf overeengekomen periode tegen betaling van een vastgestelde huurprijs.258 In de moderne financieringspraktijk wordt de ijara gebruikt voor het (ver)huren van machines, voertuigen, luchtvaartuigen en gebouwen.259 het is hierbij van belang dat het doel van de huur rechtmatig is conform het islamitische recht. ter illustratie hiervan kan worden gedacht aan de verhuur van een opslagplaats met het oog op het opslaan van verboden goederen, zoals varkensvlees of wapens. De verhuurder die weet of vermoedt dat de huurder voornemens is een dergelijke haram-activiteit te verrichten met het huurobject, mag geen ijara aangaan.260 evenmin is het mogelijk om een zaak te huren op basis van een ijara die door het huren wordt verbruikt, zoals het geval is bij geld, brandstof of voedsel.261
In de moderne financieringspraktijk koopt of huurt de financier
(de verhuurder) de zaak van een derde en verhuurt deze aan de cliënt (de huurder) door middel van een ijara.262 het opzetten van een sale and leaseback-constructie tussen de financier en cliënt is ook moge- lijk, mits de ijara wordt aangegaan nadat de verhuurder de eigenaar is geworden.263 De door de cliënt te betalen huurprijs kan flexibel worden vormgegeven. Partijen bij een ijara kunnen namelijk vrijelijk kiezen voor een vaste of een variabele huurprijs in tegenstelling tot de murabaha. Wordt een vaste huurprijs overeengekomen dan dient de totale huurprijs in de overeenkomst te worden opgenomen.264 Kiezen partijen echter voor een variabele huurprijs – die is gebaseerd op een overeengekomen benchmark – dan dient slechts het bedrag van de eerste huurtermijn te zijn opgenomen.265
Gedurende de looptijd van de ijara blijft het juridische eigendom bij de verhuurder waardoor hij de kosten draagt die aan het eigendom zijn verbonden, zoals vermogensbelasting.266 Bovendien draagt de verhuurder de kosten voor groot onderhoud dat noodzakelijk is om de zaak in een zodanige staat te houden dat deze gebruikt kan worden zoals is beoogd met het aangaan van de ijara. De huurder is daarentegen gehouden tot klein onderhoud, zoals smeren, schoonmaken en inspecteren.267 Daar- naast is de huurder slechts aansprakelijk voor schade ontstaan door verkeerd gebruik of nalatigheid.268
Door de verkoop van het huurobject aan een derde door de verhuurder gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder over op de derde, behoudens het geval dat de derde de huurder is.269 Koop breekt geen huur is dus ook een principe in het islamitische recht. heeft de derde geen ken- nis van de ijara dan geniet de huurder bescherming, omdat de derde in dat geval slechts kan kiezen tussen ontbinding van de koopovereenkomst met de verhuurder of berusten in de ijara.270

3.3.1 Ijara

wa iqtina

een ijara kan niet leiden tot eigendomsoverdracht aan het einde van de huurovereenkomst. een ijara wa iqtina maakt dat wel mogelijk. Bij deze variant wordt naast de ijara een wa’ad opgesteld teneinde de eigendom van de zaak na de huurperiode over te dragen op de huurder. De wa’ad kan in verschillende vormen bestaan:
1. een eenzijdig bindende verklaring om de zaak te schenken,
2. een eenzijdig bindende verklaring om de zaak te verkopen tegen een symbolisch bedrag of de marktwaarde, of
3. een eenzijdig bindende verklaring om de zaak te schenken op de voorwaarde dat de huurprijs tijdig wordt betaald.271

De ijara wa iqtina bindt slechts een enkele partij waardoor de andere partij het recht heeft om hiervan af te zien. Ziet de andere partij er niet
van af, dan moet er een nieuwe koop- of schenkingsovereenkomst worden opgesteld om de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen.272

3.3.2 Islamitische huur- en

huurkoop onder Nederlands recht

een ijara waarbij de financier zich verbindt om aan de cliënt een zaak in gebruik te verstrekken en waarbij de cliënt zich verbindt tot een tegen- prestatie kwalificeert als een huurovereenkomst.273 Voorop moet worden gesteld dat de nederlandse wet- en regelgeving inzake het huurrecht uitvoeriger is dan haar islamitische equivalent, met name met betrek- king tot de huurbescherming bij woon- en bedrijfsruimten. toch zijn er veel overeenkomsten tussen beide rechtsstelsels en is het nederlandse huurrecht grotendeels van niet-dwingendrechtelijke karakter, waardoor een ijara eenvoudig is te construeren onder nederlands recht. Slechts in het geval van huur van woon- of bedrijfsruimte zal de verhuurder de dwingendrechtelijke bepalingen inzake de huurgebreken en huurprijsbe- scherming tegen zich moeten laten werken. Ik bespreek achtereenvolgens de huurgebrekenregeling bij de woonruimte en de huurprijsbescherming bij woon- en bedrijfsruimte.

 

Huurgebreken

het nederlandse huurrecht kent voor de huur van woonruimte een dwin- gendrechtelijke verdeling van de onderhoudskosten en aansprakelijkheid voor het huurobject tussen de huurder en de verhuurder die vergelijkbaar is met het islamitische recht. De hoofdregel is dat de verhuurder ver- plicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.274 Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. Onder de kleine herstellingen vallen de herstellingen die nodig plegen te worden als gevolg van wat zich bij een normaal gebruik van het huurobject voordoet.275 Dit komt overeen met de strekking van de ijara waar de islamitische huurder klein onderhoud verricht dat in Wordt de schenking van de zaak voorwaardelijk gesteld aan het tijdig betalen van de huurprijs, dan gaat de eigendom van rechtswege over. Zie art. 8/4 aaIOfI SS 9. alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen en constructiefouten. Zie ook Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14. wezen enkel te maken heeft met normaal gebruik van het huurobject. Daarnaast is de huurder aansprakelijk voor alle schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.276 Ook dit komt vrijwel overeen met het islamitische recht, omdat de islamitische huurder slechts aansprakelijk is voor schade die is ontstaan door verkeerd gebruik of nalatigheid. als het huurgenot van de huurder substantieel wordt aangetast ten ge- volge van een gebrek dat niet voor zijn rekening komt, dan kan de huurder een vermindering van de huurprijs in rechte vorderen.277 Daarmee zal dus niet alle achterstallig onderhoud tot huurvermindering kunnen leiden. Dat een dak aan vernieuwing toe is, is nog niet voldoende, als het dak lekt wel.278 Voor het geval dat het herstel van een gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen en het genot niet slechts vermindert, maar geheel onmogelijk wordt, komt de huurder de bevoegdheid tot ontbinding toe.279 Zo zal een door brand onbewoonbaar gedeelte van een woonhuis een geheel tenietgaan van de mogelijkheid van genot van dat woonhuis opleveren, ook al is het overblijvende wellicht bewoonbaar gebleven. het afbranden van alleen de bij het woonhuis behorende schuur, zal daarentegen het genot slechts ten dele onmogelijk maken.280 evenredige huurprijsvermindering is in vergelijkbare mate ook mo- gelijk onder islamitisch recht. Indien het huurgenot substantieel wordt aangetast dan komt de huurder een ontbindingsbevoegdheid toe.281 er is sprake van een substantiële aantasting van het huurgenot indien het huurobject gedeeltelijk tenietgaat. ter illustratie hiervan kan er worden gedacht aan een woonhuis met een omgevallen muur. als alternatief voor de ontbinding van de ijara kunnen de huurder en verhuurder een verlaging van de huurprijs die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot overeenkomen, mits de huurder afstand doet van zijn ontbin- dingsbevoegdheid.282 het uitgangspunt van zowel de nederlandse als de islamitische regeling is dus dat het te ver gaat de huurder toe te staan op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan. Bovendien dient onder 276 art. 7:218 jo 6:74 e.v. BW. De huurder is eveneens aansprakelijk voor andere personen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden ex art. 7:291 BW. Dit laat ik verder buiten bestek. 277 art. 7:207 BW. Zie ook Rossel, Huurrecht algemeen (R&P nr. VG4) 2011/4.5.1. 278 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 18. 279 art. 7:206 jo 210 BW. 280 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 20. 281 al-Zuhayli 2003, p. 405. 282 art. 7/1/5 aaIfOI SS 9.

More information?

Wilt u op de hoogte worden gehouden van de laatste ontwikkelingen omtrent de Halalhypotheek? Meldt u dan aan voor onze nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws direct in uw mailbox.

Deel onze blog

0 0 stemmen
Article Rating
Abonneer
Laat het weten als er
guest
0 Commentaren
Inline feedbacks
Bekijk alle reacties